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评论楼市调控应注重疏导人口迁移

2019/06/08 来源:黔南州信息港

导读

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目前我国正处于城镇化的过程中,农村人口不断迁入城镇,令全国城镇人口占比不断提高。与此同时,城市间的人口迁移也非常活跃。但分析北京、上海、南京、成都、大连五大城市发现,进城及换城人口的目的地并不均衡分布。

2000年以来,五大城市常住人口都出现大幅增长。其中,北京、上海2000年常住人口分别为1363.6万和1608.6万,2012年底达2069.3万和2380万,年均增长58万和64万。同时,北京、上海常住人口占上述五城市常住人口总和的比例,2000年为23.07%和27.22%,2011年上升到25.03%和29.11%。

南京、成都、大连三个城市总人口及占全国总人口的比例虽然也呈增长态势,但增长幅度较北京上海则明显缓和。另外,这三个城市常住人口占五城市常住人口总和的比例,实际上呈下降趋势,分别从2000年的10.37%、19%和9.9%下降到2011年的10.05%、17.45%和8.29%。考虑到计划生育政策并未松动,并结合常住外来人口数据,从上述城市常住人口的变动中,大致看出迁移人口的走向,即规模越大、经济越发达的城市,人口迁入活动就越强劲。

联系上述五城市的房价及走势,可以发现房价与人口规模及增速的高度相关性。常住人口增长越快的一线城市,二手房价格越坚挺,上涨压力越大,二三线城市常住人口增长相对缓慢,楼市价格上涨的压力也相对较小。

导致房价上涨的因素很多,诸如经济和居民收入增长、刚需改善需求强劲、投机投资活跃、土地短缺、相关企业及机构炒作等,有的是短期因素,有的是长期因素,但我国部分城市的房价上涨压力已经趋于长期化。住房价格走势与城市人口增长的高度相关性表明,作为中长期趋势的人口迁移流向,对楼市价格产生着重要的影响,对楼市调控的诸多政策中,应纳入疏导人口迁移的相关措施。

首先,应促进全国区域间、城市间的经济功能区再平衡,加大中西部地区,二三四线城镇的经济发展。人口向特大城市的迁移,与这些城市发达的经济、便利的投资及就业条件密切相关。国家在产业规划、财政投入、信贷投放等方面,应大力向中西部地区,二三四线城镇倾斜,同时应适当抑制京沪广深等特大型城市新建、扩建全国性、区域性经济功能区的冲动。

其次,应促进全国区域间、城市间的消费资源再平衡。一些人口向北京、上海等特大城市聚集,看中的是其相对完善的教育、医疗、安全等环境。例如,教育部“211工程”大学中,在北京、上海的大学占比合计近30%,复旦大学评出的2011年度中国医院前100位中,在北京、上海的医院占比合计高达44%。可见消费资源在全国区域、城市间的分布也极为不平衡,从而左右着人口的流向,给特大城市房价造成巨大压力。

同时也应注意到,引导人口流动不能用简单的行政手段。用户籍等行政手段人为地阻止人口向一线城市的迁移,并不能真正地促成区域间、城市间的资源平衡,而且还与人口自由迁徙的精神相悖。(陶俊)

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